Før byggekontrakt – involverende planlegging

23.11.2018 (Oppdatert: 23.11.2018) Svein Johnsen

I april-utgaven av medlemsnytt skrev vi om hvorfor det er viktig å kontraktsfeste byggearbeider. Høsten er en fin tid til å forberede neste vårs utbygging. Denne artikkelen gir noen viktige holdepunkter for tida før kontrakter inngås. Forarbeidet gjøres i prosjekteringsfasen og i forberedelsen til byggekontrakt. I løpet av denne spennende fasen konkretiseres behov, ønsker og ideer i tegninger, spesifikasjoner, budsjetter, finansieringsløsninger og gjennomføringsmodeller.

Hovedbudskapet til deg som gårdbruker er: vær aktiv i denne fasen. Ha som siktemål at alt skal være planlagt før maskinene ruller inn på tomta.

Jo flere problemstillinger man lander trygt og tidlig desto behageligere blir byggeprosessen. Tilleggsregningene og de utrivelige overraskelsene er få eller fraværende. Erfaringene viser at det er krevende å oppnå dette.   Å bygge ny driftsbygning gjør man kanskje 1-2 ganger i livet. Uavhengige rådgivere som jobber med problemstillingene daglig kan være til uvurderlig hjelp i jobben med å lande prosjektet slik at krav og ønsker blir ivaretatt.

NLR Nord Norge sine bygningsrådgivere vektlegger involverende planlegging. Tett samarbeid med gårdbruker i prosjekteringsfasen og samspill med foretrukne tilbydere og gårdbruker før kontrakter inngås er viktig for å forbedre produktiviteten, kvaliteten og sikkerheten i ditt prosjekt. Betydningen av godt samspill er synlig også innad hos entreprenørene.  I en tid med mye innleid arbeidskraft, språkbarrier m.m. fokuserer flere aktører mer på stabile praksisfellesskap som kan involveres i planleggingen av byggeprosjektene. Håndverkere som blir og får utvikle seg i bedriftene skaper bedre lønnsomhet gjennom økt effektivitet og færre byggefeil.

Våre kolleger i NLR Trøndelag pekte i en artikkel på prosjekteringsunnlatelse som trussel nr. 1 mot gode byggeprosesser i landbruket (Bondebladet, 10.03.16). Denne oppfatningen deler vi.

 

Noen eksempler på hva manglende prosjektering betyr for bonden:

I dette bygget var det ikke satt inn utsparinger til dører i betongvegg. Utsparing måtte skjæres ut etterpå. I slike åpninger må snittflaten forsegles og nødvendige beslag monteres. Samlet kostnad for denne operasjonen er kalkulert til om lag 3000 kr/dør eller drøyt 20 000 for hele bygningen. Prisene i eksemplene er basert på anerkjente kalkulasjons nøkler inkl. påslag for tillrigging. Evt. egeninnsats er ikke inkludert    

  

I nedsenket forsentral m/oppstillingsplass for fôrmikser var golvet støpt uten fall og uten sluk. Merkostnaden med falloppbygging, sluk m/pumpesump og pumpeledning er kalkulert til om lag 35 000 kr.

 

Gjødselkjellere og gjødselkanaler skal være tette mot avrenning innenfra og vanninntregning utefra. Vi erfarer at flere nye gjødselkjellere og flytekanaler støpes uten tetningsløsninger i støpeskjøtene og i overgangen fra golv til vegg. Det finnes flere anerkjente løsninger for tette støpeskjøter i husdyrbygg. Utbedring av lekkasjer er et relativt omfattende arbeid. Dersom mangelen oppdages før det kommer gjødsel til konstruksjonen og utvendig tilfylling er utført er slissing av betongen i støpeskjøtene og påfølgende fuging i slissene ofte en farbar vei. Dersom gjødselkjelleren er tatt i bruk må det rengjøres godt der det slisses og fuges. Ut fra oppgitt tidsforbruk i ett tilfelle der kjelleren ikke var tatt i bruk og forutsatt kjellerstørrelse på 300m2 er kostnaden ved slissing + fuging på begge sider av vegg estimert til 50 000 kr. Innvendig fuge er særlig utsatt for kjemisk og mekanisk påkjenning. Omfuging inkl utgraving av gammel fuge koster om lag 240 kr/m.

 

Endelige byggetegninger inngår i lovpålagt krav til dokumentasjon ved ferdigstilling av bygget. Likevel erfarer vi at bønder og andre ansvarlige søkere sliter med å få tilsendt de endelige byggetegningene for sitt prosjekt. Hvorfor er det slik?

I neste nyhetsbrev som tar for seg byggetida kommer vi litt tilbake til det.    

 

 

 Holdepunkter oppsummert:

  • Vær aktiv i prosjekteringsfasen
  • Ha som siktemål at alt skal være ferdig planlagt og innenfor byggebudsjett før byggestart
  • Bruk uavhengige rådgivere med lojalitet til deg som kunde/NLR-medlem
  • Legg til rette for involvering av riktige aktører på riktig tid
  • Godkjenn løsninger før endelig valg.
  • Hold på valgte løsninger med mindre viktig dokumentasjon tilsier endring


Fortell oss gjerne hva du gravde etter. Vi jobber med å gjøre sidene våre bedre.
Æsj, det var dumt. Hva lette du etter? Gi oss gjerne en tilbakemelding slik at vi kan gjøre det lettere for deg å finne fram på sidene våre.