Byggekontrakter

23.11.2018 (Oppdatert: 23.11.2018) Svein Johnsen

Våren er oppstartstid på mange byggeplasser. Denne artikkelen gir et kort innblikk i byggekontrakter og hvorfor de er viktige. Byggekontrakt er en avtale bonden (byggherren) inngår med en eller flere entreprenører som skal utføre arbeid på oppdrag for bonden.

Byggekontrakter (Foto: Svein Johnsen)

Budskapet er enkelt:
1) Byggekontrakten er viktig for begge parter
2) Byggekontrakten må være balansert og ikke favorisere noen av partene
3) Byggekontrakten må følges

 

Hvorfor byggekontrakt?
Byggekontrakten fastsetter arbeidet som skal utføres og til hvilken pris. Den fastsetter hvordan endringer og tilleggsarbeider skal handteres og hvordan betaling skal skje. Kontrakten angir dato for oppstart og ferdigstilling og gir bestemmelser om samspillet mellom partene. Gode byggeprosesser kjennetegnes gjennom godt samspill og kontrakten danner rammen for samarbeidet. Erfaring tilsier at jo mer man er enige om før byggestart, jo smidigere blir byggeprosessen. Overnevnte er hovedpunkter i byggekontrakter.

 

Balansert og ikke favoriserende
Det grunnleggende er at entreprenøren skal utføre det byggherren har bestilt og ikke noe annet innfor avtalt tid og pris. Endringer og tillegg utføres etter vederlag godkjent før arbeidet gjennomføres. Endringer og tillegg skal ikke svekke byggherrens krav til bygningen /kontraktsobjektet.
Vi ser at betalingsplaner ofte kan favorisere entreprenør og øke byggherrens risiko. Hovedprinsippet bør være at entreprenøren betales etter utført arbeid. Under prefabrikasjon der deler av bygget produseres utenfor byggeplass ønsker gjerne entreprenøren betaling for mer enn det som faktisk er utført på byggeplass. Slike forhold innarbeides i betalingsplanen.


Ferdigstillelsesdatoen er særlig kritisk for husdyrbygninger eller andre anlegg med fastsatt innflyttingstidspunkt. Vi erfarer at en på byggeplasser med god dialog finner løsninger på fristoverskridelser. For andre kan fristoverskridelser bli et mareritt. Beste forebygging her er å legge framdriftsplanen i oppstartsmøte med alle aktørene til stede. Deretter detaljeres og overvåkes framdriften og rutiner for varsling og handtering av avvik iverksettes. Dersom en likevel ikke makter å bli ferdig betales dagmulkt og i alvorlige tilfeller kan kontrakten kreves hevet.

 


For ordinære byggesaker anbefaler vi å bruke anerkjente formularer basert på de norske standardene 8406 og 8407.
NS 8406 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt brukes i utførelsesentrepriser, d.v.s. der entreprenøren kun utfører byggearbeidet.


NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser brukes der entreprenøren prosjekterer bygget og utfører byggearbeidet innen sin kontrakt.


I utførelsesentrepriser med mange aktører der det er behov for formaliserte varslings-prosedyrer anbefaler vi NS 8405 Norsk bygge- og anleggskontrakt.


Innenfor alle disse kontraktsformene kan det legges inn andre ytelser. Alle disse standardene er balanserte og godt innarbeidet i bransjen og i rettspraksis.

 

Å følge byggekontrakten
Med et avklart kontraktsgrunnlag, gjennomføring uten endringer og god oppfølging skal sluttresultatet være ønsket bygning overlevert til avtalt pris på riktig tidspunkt.


Utfra vår erfaring er disse fokusområdene særlig viktige:
- Alle aktører må være hørt ved fastsetting av framdrift i hele prosjektet
- Ansvar for koordinering i prosjekteringsfasen må være definert og virksom
- Bygningen må være ferdig prosjektert og godkjent i henhold til kravspesifikasjon før kontraktsinngåelse i utførelsesentrepriser / før byggearbeidet starter i totalentrepriser
- Byggelederfunksjonen med ansvar for bl.a. koordinering av entreprisene og framdrift og oppsyn med betalingsplan og utførelsen må være definert og virksom
- Unngå endringer i godkjente prosjekterte løsninger
- Endringsordre skal spesifisere pris og endring og være skriftlig gitt av byggherren
- Partene må varsle om uforutsette forhold, behov for endringer etc. snarest mulig
- Sørg for at FDV-dokumentasjon leveres og inngår ved overtagelse av bygget/kontraktsobjektet
- Reklamer på mangler ved overtagelse eller snarest mulig dersom mangelen vises senere i garantitiden

 

Bistand
NLR Nord Norge kan bistå i alle faser i ditt byggeprosjekt uansett om du benytter totalentreprise eller utførelsesentreprise som gjennomføringsmodell. Med tanke på kontrakter tilbyr vi bistand til å avklare kontraktsgrunnlag, forhandle og skrive kontrakter samt bistå på oppstartsmøter.
Vi planlegger landbruksbygg og viderefører ofte planene til et komplett konkurransegrunnlag for alle relevante fag. Priset konkurransegrunnlag inngår i byggekontrakt. I byggetiden kan vi følge opp arbeidene i et omfang tilpasset byggherrens behov.


Ta kontakt om du lurer på noe.



Fortell oss gjerne hva du gravde etter. Vi jobber med å gjøre sidene våre bedre.
Æsj, det var dumt. Hva lette du etter? Gi oss gjerne en tilbakemelding slik at vi kan gjøre det lettere for deg å finne fram på sidene våre.